Foire aux questions

Question fréquentes

1. Qu'est ce que le prêt à taux fixe ?

   Le prêt à taux fixe ou à taux constant propose un taux d’intérêt qui ne varie pas tout au long de la durée de remboursement. Ses échéances de remboursement sont constantes  ou peuvent également être modulables. Dans ce dernier cas les échéances sont revues à la hausse ou à la baisse à la demande de l’emprunteur en fonction de ses possibilités. Vous pouvez également rembourser ce crédit par anticipation, des pénalités sont alors appliquées (connues à la signature du contrat de prêt).

   Les taux fixes sont indexés sur l’OAT (Obligations Assimilables du Trésor) dix ans, les emprunts obligataires de l’État français à 10 ans.

   Le gros avantage  du prêt taux fixe est la sécurité. Dès le départ le montant des mensualités est connus ainsi que le coût total du crédit. Même en cas de d’évolution du marché à la hausse ou à la baisse, le taux et la durée d’emprunt ne varieront pas. Ce type de crédit immobilier est idéal pour gérer votre budget de façon plus efficace. Inconvénient, si vous êtes protégés de la  hausses des taux, vous ne bénéficiez pas de la baisse des taux.

   En fonction de la période de souscription et de la durée d’emprunt, le choix du prêt à taux fixe peut être pertinent, il est donc important de bien étudier votre projet. Prenez contact avec nous pour faire une étude personnalisée et vous guider dans le choix d’une solution adaptée.

2. Qu'est ce que le prêt à taux zéro ?

   Le PTZ + ou prêt à taux zero est réservé aux primo-accédants. Cette aide permet d’acheter ou de faire construire un logement neuf en France (métropolitaine et Dom) sous condition de performance énergétique (réglementation thermique RT 2012 ou label BBC 2005) ou pour financer l’acquisition d’un logement social existant.

   Le PTZ+ peut s’appliqué à l’ acquisition d’un logement ancien si celui-ci nécessite la réalisation de travaux importants (fondations …) à condition toutefois que le bâtiment rénové puisse ensuite répondre aux exigences de performance énergétique.

   Le calcul du PTZ+ se fait en prenant un pourcentage du coût maximal de l’opération toutes taxes comprises dans la limite d’un plafond (prenant en compte le nombre d’occupant du bien). Ce coût comprend le coût de la construction ou de l’achat et les honoraires de négociation. Les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement ne sont pas inclus. Le pourcentage varie selon la zone géographique où se trouve le logement, les ressources des emprunteurs, le type de bien (neuf ou ancien).

   La durée de remboursement du PTZ+ dépend du niveau de ressources de l’emprunteur. Plus les revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte. Elle s’étend de 12 à 25 ans en fonction des cas.

   D’autres prêts peuvent venir compléter ce dispositif, le prêt d’accession sociale (PAS), le prêt conventionné, le prêt épargne logement …

3. Qu'est ce que le prêt à taux variable ?

   Le crédit à taux révisable ou crédit à taux variable est un crédit dont le taux d’intérêt évolue selon un indice de référence. La durée du prêt ne change pas, les mensualités s’adaptent au nouveau taux en général à la date anniversaire. Cette évolution est définie par contrat entre l’établissement bancaire et l’emprunteur.

   En général, l’indice de référence le plus couramment utilisé est l’Euribor (l’Euribor à 3 mois ou l’Euribor à 12 mois). D’autres indices peuvent également être utilisés : l’EONIA, le taux moyen des emprunts d’états …

   Pour limiter les conséquences des variations de taux des mécanismes ont été intégré au fonctionnement du prêt à taux révisable, c’est ce que l’on appelle le taux capé. Il s’agit d’un taux maximum qui ne pourra être dépassé à la hausse. Cette limite peut aussi être appliqué à la baisse.

   Prenons l’exemple d’un emprunt signé avec un taux de 3.5 % capé 1. Le taux d’intérêt maximum sera de 4.5 %. Pour un emprunt avec un taux de 4 % capé à la hausse à 1 et capé à la baisse à 1, le taux d’intérêt évoluera dans la limites des 3 % à 5%.

   Certains prêts à taux variable sont dit sécurisé. Dans ce cas les mensualités n’intégreront pas la totalité de la hausse. En compensation de cette hausse modérée, le temps d’emprunt est allongé ce qui à pour conséquence d’augmenter le coût du crédit.

   Autres mécanismes
   Le contrat de prêt peut aussi contenir des clauses visant à limiter la variation de taux lors de chaque révision (par exemple, pas plus de 1 point d’augmentation à chaque révision) ou encore avoir une variation de taux minimale lors d’une révision (par exemple, l’indice de référence doit évoluer d’au moins 0,10 point pour qu’une révision ait lieu et que le taux d’intérêt soit modifié).

   Il est possible (ce n’est pas obligatoire) que votre contrat prévoit un mode de calcul ou un indice permettant de substituer le taux révisable par un taux fixe.

   Pour finir, dans de nombreux contrats, le taux révisable est synonyme d’absence de pénalités de remboursement anticipé. Là encore, c’est seulement une possibilité et nous vous conseillons de bien étudier l’offre de prêt qui vous est faites.

4. Qu'est ce que le rachat de crédit ?

   Le rachat d’un crédit ou le regroupement de plusieurs en un seul est une solution pour optimiser la gestion de son budget mensuel.

   Renégocier son prêt ou crédit immobilier consiste à rembourser le prêt en cours et à le substituer par un nouveau crédit avec un taux d’emprunt plus faible. La renégociation intervient auprès de votre établissement financier mais également auprès d’autres organismes de crédits pour une mise en concurrence. Cette opération, si elle est bien pensée, vous permettra de faire des économies sur le coût total de votre crédit immobilier. Avant de renégocier votre crédit immobilier, il est important de se poser les bonnes questions :

   • Il est primordial que la durée restante du prêt actuellement en cours soit supérieure à la durée écoulée
   • La durée d’emprunt doit être assez longue, le gros des intérêts est remboursé durant les premières années
   • Le montant du capital restant dû doit être conséquent (par expérience supérieur à 50 000 €)
   • La différence entre le taux de votre prêt (au jour de l’étude) et le nouveau taux doit être d’au moins 1 point
   • Il est important de prendre en compte tous les paramètres (changement de domiciliation bancaires, assurances …)

   Cette phase de renégociation doit être rigoureusement planifiée pour être efficace. Les délais constatés pour ce type d’optimisation sont en général plus longs que pour un prêt immobilier classique. En fonction de la date de souscription de votre prêt et de votre situation, certaines dispositions permettent d’éviter de verser des indemnités contractuelles en cas de remboursement anticipé. Nous pouvons bien évidement vous accompagner dans cette démarche, n’hésitez pas à nous contacter.

5. Quel est le rôle du courtier en crédit ?

   Le courtage en prêt

   Réaliser un projet immobilier est un engagement sur le long terme. Il est primordial lors de la signature d’un prêt immobilier d’être sûr d’avoir choisi le financement.

   C’est à ce niveau qu’interviennent nos conseillers et experts en financement.

   Ayant travaillé en établissements bancaires pendant plusieurs années, nos collaborateurs ont mis leurs compétences au service des porteurs de projets immobiliers. Leur rôle est d’accompagner et d’aider les porteurs de projets à trouver le prêt et les conditions de financement les meilleures possibles.

   Une activité réglementée

   
   Depuis le 1er janvier 2012, le métier de courtier en prêt immobilier est encadré par les pouvoirs publics. A ce titre le courtier est ainsi reconnu comme acteur de la distribution du crédit.

   Le porteur du projet immobilier mandate le courtier en prêt immobilier pour rechercher la solution de financement adaptée à son projet. Les modalités de ce mandat sont définies par un contrat signé entre le courtier et son client. Le courtier représente alors son client pour obtenir la meilleure offre de crédit possible. En échange de ce travail le courtier perçoit une rémunération. Pour être totalement transparent, il arrive que le courtier perçoive une commission versée par l’organisme financier retenu. En tout état de cause, le courtier n’est rémunéré qu’au déblocage des fonds.

   Le courtier se doit de connaitre les ressources de l’emprunteur ainsi que ses charges afin d’évaluer sa capacité de financement et d’établir un plan de financement cohérent et viable en fonction de sa situation  (financière, familiale et professionnelle).

   En fonction de ces  paramètres, le courtier, qui connait parfaitement le marché, démarche les organismes bancaires susceptibles de proposer les meilleures conditions de financement et d’assurances.

   Le courtier négocie alors les points suivants :

   • Le taux d’intérêt du crédit (fixe, révisable, révisable capé ou mixte)
   • L’assurance emprunteur
   • Les frais de dossier bancaires
   • Les pénalités de remboursement anticipé

   
   Passer par un courtier en crédits et assurances pour financer son bien permet :

   • De gagner du temps dans les recherches et le montage du financement
   • D’être conseillé et accompagné du montage du dossier à la conclusion du contrat de prêt
   • De réaliser des simulations de crédit
   • D’avoir un seul interlocuteur
   • D’obtenir les meilleures conditions de prêts